прогноз
погоды в Нягани
от rp5.ru
11:00     14°     С
17:00     17°     С-З
23:00     10°     Ю-З
05:00     7°     Ю
агентство недвижимости Проспект, город Нягань
пн-пт с 9 до 17 Карта сайта агентства Проспект
адрес: Нягань, ТЦ Максимум, 0 этаж
тел. 7-20-80, +79088872080 в WhatsApp звоните +79088872080, или сообщение в WhatsApp 72080.ru вКонтакте
на главную ипотека в Нягани полезные телефоны карта Нягани новости недвижимости стоимость услуг
  Актуальные предложения

  Избранное и новостройки
Уникальные предложения Новостройки от застройщиков
Посмотреть и сравнить выбранные варианты Моё Избранное

  Обмен недвижимости

  Поиск, микрорайоны Нягани и цены
  Восточный   • Ст.Нягань  • Лесников
  до 500 » 1000 » 1500 » 2000 » до 2500
  до 3000 » 3500 » 4000 » 5000 » от 5001

  Кредитный калькулятор

  Перезвоним в течение 5 минут!

Новости о недвижимости Нягани



Динамика изменения средней цены предложений на квартиры
в 1--7 микрорайонах Нягани, по состоянию на апрель 2015г.
09.04.15
   С начала года уже заметно некоторое снижение цен, что объяснимо большим объемом предложений, и увеличенными с начала 2015г. процентными банковскими ставками на "вторичке", и связанным снижением спроса. Объем всех предложений квартир в Нягани увеличился с начала года на четверть, количество покупателей и спрос не возросли.



Аредаторы - наниматели, осторожнее!
18.02.15
   Хочется обратить внимание горожан, что на популярных досках объявлений, например, на Авито, всё чаще появляются объявления с фотографиями квартир, которые будто-бы сдаются в аренду в Нягани, по привлекательным ценам.

  Если позвонить по указанному в таком объявлении телефону (как правило, номера телефонов поисковик выдаёт из Свердловской области), то выяснится, что хозяин этой квартиры якобы находится в другом городе, и лицо по телефону просит о том, чтобы произвести небольшую оплату переводом или на карточку вперед, авансом, что некоторые доверчивые горожане так и делали: деньги уходили в неизвестном направлении, а телефон после этого уже больше не отвечал, или был недоступен.

  Будьте внимательными при найме квартир, посмотрите квартиру лично, до любой оплаты, а при передаче наличных денег, пусть даже "знакомому":
1. Возьмите расписку, где должна быть указана сумма, кто получил, от кого, и в качестве чего (например, оплата за проживание в квартире, за период от и до). Ещё лучше, заключите договор найма.
2. Посмотрите и сверьте паспорт у того, кто вам эту расписку выдаёт, не отправляйте денег в другие города, чтобы не пополнить ряды расстроенных своей доверчивостью сограждан.


Банки выдают ипотечные кредиты на большую часть квартир и недвижимости
30.06.14

  Многие продавцы няганских квартир и недвижимости иногда ошибочно полагают, что на их квартиру "ипотеку не дают", так как дом старше 15 лет, или потому, что квартира расположена в доме в деревянном исполнении. Как правило, такие продавцы считают, что покупатель может приобрести их недвижимость только за наличные средства.
  
  Поэтому, возможно, для некоторых няганцев, которые продают свою недвижимость, будет полезным узнать, что банки выдают ипотечные кредиты на большую часть квартир и недвижимости, и круг покупателей не ограничен только покупателями, расчитывающимися наличными средствами.

  Происходит смешение определений: обычно, некоторая часть покупателей - участников подпрограмм ОАО "Ипотечное агентство Югры", когда интересуются о продаже квартиры, спрашивают возраст дома, и говорят, что "ваш дом нам не подходит по ипотеке", после чего некоторые продавцы начинают ошибочно считать, что ипотечный кредит под залог квартиры или иной недвижимости получить невозможно, если дом старше 15 лет.

  На самом деле, банки выдают кредиты под залог большей части любой недвижимости под обычную банковскую ставку (ориентировочно, от 11 до 17% годовых), нужно только, чтобы у закладываемой недвижимости были в порядке правоустанавливающие и иные документы, запрашиваемые банком, а также, чтобы сумма выдаваемого кредита вместе с первоначальным взносом не превышала оценочную рыночную стоимость недвижимости. Да, и самое главное: нужно, чтобы покупатель был готов брать ипотечный кредит по обычной банковской ставке.

  И, несмотря на то, что в Нягани бывает иногда несколько проблематично дозвониться в некоторые ипотечные отделы по указываемым банками телефонам, желательно, чтобы потенциальный покупатель самостоятельно получил полную консультацию в своем кредитном отделе о возможности приобретения той или иной недвижимости.



8 июня временно приостанавливается прием новых заявлений по трем подпрограммам Ипотечного агентства Югры
11.08.13

  Согласно Постановлению Правительства Югры № 186-п приостанавливается до 31 декабря 2013 года прием заявлений от граждан для участия в целевой программе «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на 2011-2013 годы и на период до 2015 года» по подпрограммам: - «Доступное жильё молодым»; - «Обеспечение жилыми помещениями граждан из числа коренных малочисленных народов в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре»; - «Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан».

Таким образом, до следующего года приостанавливается прием заявлений от новых участников на получение жилищной субсидии по основным льготным категориям. Постановление официально вступает в силу с 8 июня 2013 года. После 7 июня 2013 года югорчане по-прежнему смогут воспользоваться «льготной» ипотекой. Оформить ее граждане смогут сразу после признания их участниками подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование».

При этом молодые семьи и югорчане из числа коренных малочисленных народов, подавшие документы для участия в программе после 7 июня 2013, смогут воспользоваться компенсацией процентной ставки по ипотечному кредиту из бюджета региона сроком на 5 лет.

Подать заявление об участии в целевой жилищной программе граждане могут в любом офисе Ипотечного агентства Югры, независимо от места жительства. В настоящее время Агентство перешло на 11-часовой режим работы: пн-пт с 09:00 до 20:00 часов, без перерыва на обед.

Кроме того, отправить документы для участия в целевой программе можно почтой, курьерской службой. При этом заявление и необходимые документы должны быть заверены нотариально. Датой регистрации заявления в этом случае считается дата поступления документов в ОАО "Ипотечное агентство Югры".

Источник: ОАО "Ипотечное агентство Югры".



Весна, и цены на недвижимость в Нягани
11.04.13

  С фактическим наступлением сезона весны, рынок недвижимости Нягани оказался насыщен квартирными предложениями: это и "первичка" от застройщиков по относительно приемлемым ценам, с вполне ожидаемыми сроками строительства, и масса предложений на "вторичке", в домах со сроком эксплуатации до 15 лет, подпадающими под условия подпрограммы Ипотечного агентства Югры, и множество предложений в старом жилищном фонде в домах со сроками эксплуатации более 15 лет, на которые, как правило, получить ипотечный кредит возможно, но уже без поддержки от Ипотечного агентства.

  Да, конечно, многие ожидали, что с начала года уберут такое ограничение по "старому" жилому фонду, и по городу ужедаже успели поциркулировать слухи о "распоряжении", но в итоге, всё осталось на своих местах, на тех-же условиях, что и прошлом году. Если обобщить, "ипотечники" не получили ожидаемой финансовой поддержки на квартиры в "старых" домах , и можно предположить дальнейшее увеличение количества вариантов для покупки квартир в Нягани.

  Впрочем, и продавцы няганских квартир, наверняка, ощутили вялый межсезонный покупательский спрос. Если цены на квартиры в домах со сроками эксплуатации менее 15 лет относительно прочно держат позиции, то цены на дома старше 15 лет начинают понемногу проседать. Не последнюю роль играет, конечно, и изменение с начала года сумм коммунальных платежей: чем старше дом, тем коммунальные платежи выше, и в этом также есть преимущество от покупки квартиры в новом доме.

  Хотя, субьективно, ощущения от проживания в няганской новостройке иногда имеют схожие черты со знакомым многим молодежным общежитием, с сопутствующими атрибутами: и "веселые" соседи в уже прокуренных до черноты и разрисованных подъездах, а может быть ещё и орущая друг на друга через стенку соседская семейка, но это также и вопрос "везения".

  В заключение, несколько слов хочется написать о том, что обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости законодателем так и не было введено, приватизацию в очередной раз продлили, кадастровые паспорта теперь выдают в кадастровой палате, а с марта месяца в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии регистрируется только переход права собственности, без регистрации договора купли-продажи квартиры, который теперь считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации, как было ранее.



Различные изменения в сделках с недвижимостью
22.10.12

  Итак, по-порядку: вероятно, с недавнего времени собственникам в многоквартирных домах в Нягани будет несколько сложнее получить разрешения на перепланировки, связанные с выносом отопительных батарей на балкон: теперь, чтобы узаконить такую перепланировку, потребуется собрать и предоставить все 100% подписей от всех собственников в многоквартирном доме, и которые будут согласны с тем, что во всём доме станет чуточку холоднее по причине наличия еще одной дополнительной батареи. Вот такой вот, терем - теремок!

  Если учесть, что в больших многоквартирных домах 2 и 4 микрорайонов число квартир доходит до 198, а число всех собственников квартир в разы больше, на данный момент узаканивание таких перепланировок практически невыполнимо. 100% подписей от всех собственников в многоквартирном доме потребуются теперь и для перевода квартиры в нежилое.

  Хочется отметить и некоторые недавние изменения в сроках предоставления выписок из Единого реестра УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре. Если раньше такая выписка предоставлялась заявителю сразу на месте при оплаченной квитанции госпошины, то теперь сроки предоставления выписки составляют 5 дней, причем в некоторых банках такие выписки нужно предоставлять дважды: при сдаче пакета документов по недвижимости в банк, и при предоставлении в банк зарегистрированного пакета документов, о наличии залога недвижимости. Увеличение сроков по выпискам связано с изменением рабочей программы в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре.

  По этой-же причине, хочется предостеречь стороны от расчетов по недвижимости, до момента получения зарегистрированного пакета документов из УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре: регистрация сделки происходит в момент внесения записи в Единый государственный реестр, а не в момент, когда пакет документов принят специалистом УФС. Сейчас в программе приема документов не видно наличия, либо отсутствия обременений или ограничений прав, а в принимаемых на госрегистрацию свидетельствах могут отсутствовать какие-либо отметки о том, что недвижимость уже продана, подарена, или обременена правами третьих лиц.
  Только специалист, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью, а не ведущий прием документов, сможет у себя в программе посмотреть отсутствие или наличие указанных препятствий при регистрации прав. Обычно это происходит ближе к сроку выдачи зарегистрированного пакета документов новому собственнику. И хорошо, если можно найти собственника продаваемой квартиры в случае отказа в регистрации, а ведь может быть и наоборот: покупатель может остаться и без права собственности, и без уже уплаченных денег.
  До сделки, конечно, бдительный Покупатель может запросить выписку об отсутствии обременений в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии, или получить необходимые сведения на сайте Росреестра.

  Также, законодатель может вернуть обязательное участие нотариата в сделки с недвижимостью, как это было до появления государственной Регистрационной службы, в случае принятия весной 2013 года соответствующего закона. Для участников сторон в сделках с недвижимостью это будет означать также и обязательную уплату пошлины у нотариуса. Например, при стоимости квартиры в договоре 3 миллиона рублей, сумма, уплачиваемая нотариусу, может ориентировочно составить более 15 000 рублей (0.5% от стоимости + техработы). Что может означать и то, что сейчас может быть выгоднее осуществить откладываемые "на потом" сделки, связанные с регистрацией прав на недвижимость, чем позже, в случае принятия закона.



Разрыв между ценами предложений и платёжеспособным спросом
17.09.12

  Разрыв между ценами предложений и платёжеспособным спросом - видимо, именно таким образом можно охарактеризовать ситуацию с квартирами на вторичном рынке жилья в Нягани. Выражается это в обилии квартир на "вторичке" по завышенным ценам, 50-65 тыс.р. за квадратный метр, относительно "первички" - 40-48 тыс.рублей, при том, что программы господдержки направлены в первую очередь на "первичку", или на дома не старше 15 лет: на квартиры в таких домах можно получить от Ипотечного агентства компенсацию части процентной банковской ставки и субсидии - приблизительно 510 тысяч рублей на ребенка. На дома старше 15 лет программа господдержки не направлена, и получить данные льготы нельзя.

  Предпосылки сложившейся конъюктуры заключаются в том, что подпрограмма Иптечного агентства до начала декабря 2011г. не ограничивалась 15-летним сроком эксплуатации домов, а приблизительно до мая 2012г. оставалось некоторое число единичных покупателей с уведомлениями по "старым" подпрограммам Ипотечного агентства, которые могли себе позволить приобрести квартиры в любой "вторичке".
  В таблице можно сравнить разницу при покупке в Нягани квартир от застройщиков, и "вторичкой":

"первичка", или "вторичка" в кап.домах
со сроком эксплуатации менее 15 лет
 
"вторичка" в кап.домах старше 15 лет
ипотека под ~ 8.5% ипотека под ~ 13%
субсидии, 510 тыс.р. на каждого ребенка субсидий нет
стоимость 1 кв.м. от 40 до 48 тыс.р. стоимость 1 кв.м. от 46 до 65 тыс.р.
новые проекты домов, оборудование и инфраструктура, с учетом современных требований зачастую, требуется ремонт в квартирах, текущий ремонт оборудования домов, и придворовых территорий


В продолжение темы о ценах
07.02.12

  Итак, компенсацию процентной банковской ставки Ипотечным агентством на "вторичке" по капитальным домам ограничили 15-летним сроком эксплуатации, что конечно, призвано стимулировать в первую очередь продажу новостроек. Попробуем немного развить тему о ценах, что дальше? Какие могут установиться цены на квартиры в Нягани?

  Обратимся к истории. В 2008 году, в аналогичной ситуации, цены квартиры в своей массе начали движение вниз только спустя длительный период, на графике это, например, около полугода, пока произошел заметный спад в ценах предложений от продавцов няганских квартир, которые это время занимали выжидательную позицию, с той надеждой, что те, похожие, нововведения отменят. И также, как и сегодня, дал знать о себе кризис, даже в обычных магазинах товары стали дешеветь, вместе с падением спроса.

  С какими ценами, в изменившихся условиях, недвижимость будет продаваться, а не стоять в ожидании чуда, что характерно для большей части предложений? Попробуем увидеть это способом расчета ежемесячных выплат покупателя квартиры под различную процентную ставку. Например, выплатам с кредитных 2 миллионов рублей под 9,5% на 20 лет, приблизительный размер ежемесячных выплат составляет 18 тыс.р. - эта сумма выплат приблизительно соответствует сумме кредита 1550 тыс.р. под 13,5% в год на 20 лет.

  Стратегия продаж на падающем рынке отличается от стратегии на растущем: когда цены растут, ошибка, связанная с завышением цены компенсируется предполагаемым ростом, и в итоге квартира продается, но, например, немного позже, пока уровень цен поднимется до цены данного конкретного предложения.

  На падающем рынке все иначе, ожидания покупателей связываются в первую очередь с предполагаемым снижением цен, и поэтому, ошибка с ценой у продавца логично приводит к ситуации, когда "поезд с ценами сделок поехал дальше вниз, а продавец остался на перроне". Что кратно увеличивает цену ошибки в выборе цены продавца.

 В соответствии с рыночным законом спроса и предложения, цена установится в точке равновесия между предложением и спросом, но также возможно, что любые иные факторы окажут влияние на итоговые цены на квартиры в Нягани.



Изменения в подпрограмме "Улучшение жилищных условий населения..."
27.01.12
  В соответствии с постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 ноября 2011г. №442-П, измененяются условия подпрограммы "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 2011 - 2013 годы и на период до 2015 года".
  В соответствии с целевой программой, не допускается (за исключением участников "подпрограмм 1" и "2.1") приобретение жилых помещений в домах, срок эксплуатации которых на дату заключения договора купли-продажи жилого помещения превышает 15 лет с момента введения его в эксплуатацию, за исключением приобретения жилых помещений в домах деревянного исполнения, срок эксплуатации которых на дату заключения договора купли-продажи жилого помещения не должен превышать 7 лет с момента введения его в эксплуатацию.
  А это значит, что участникам подпрограмм, по капитальным многоквартирным домам 1 и 2 микрорайонов, и по большей остальных многоквартирных домов в Нягани, теперь не будет компенсации процентной банковской ставки Ипотечным агентством. Возможность приобрести в таких домах квартиру ограничится возможностью покупателей выплачивать ипотечные кредиты с обычной банковской ставкой.
  Период затяжного падения цен может продлится от полугода, если рассматривать аналогичный отрезок графика цен, пока продавцы в основной массе сориентируются в тенденциях.


О недвижимости в Нягани и ценах
31.03.11
  Можно ли предвидеть рост стоимости жилья в Нягани? Ведь периоды роста или падения цен ощущают на себе все, и продавцы, и покупатели.
  Множество различных факторов оказывают свое влияние на конечную стоимость недвижимости. Закономерно будет выделить постоянную и переменную составляющие, формирующие итоговую цену. Причем, постоянная составляющая к ожидаемой стоимости недвижимости в Нягани - это выплаты различных субсидий, выплаты материнского капитала, которые происходят постоянно в течение года.
  Есть также и переменная составляющая, помимо сезонности спроса, которая, пожалуй, оказывает самое сильное влияние на покупательскую способность, а в конечном итоге и на стоимость Няганской недвижимости: это компенсации процентной ставки  и субсидии участникам   жилищных подпрограмм от ОАО «Ипотечное агентство Югры». Почему переменная? Потому-что, в течение более чем двухлетнего периода условия и возможности предоставления поддержки на «вторичке» в рамках подпрограммы "Ипотечное жилищное кредитование" изменялись, что естественно, то порождало покупательский спрос на недвижимость, то спрос падал. А при отсутствии поддержки, цены на недвижимость в Нягани тоже падают, стремясь к своей твердой стоимости, на уровне около 30 тысяч рублей за 1 кв.м. общей площади.
  На сегодня, рост или  падение цены на недвижимость в Нягани напрямую зависит от Ипотечного агентства – будет поддержка, станет больше у покупателей возможностей приобрести жилье, но будут выше и цены, и наоборот.

  На вопрос о том, есть ли смысл продавать или покупать жилье, можно ответить таким образом: население в городе ведет активную социальную жизнь, несмотря на различные процессы и любые изменения в обществе: люди сходятся, расходятся, женятся, разводятся, появляются дети, дети вырастают, и так далее. Если в какой-то момент принимается решение о покупке или продаже недвижимости, значит человек увидел в этом смысл.
  Например, некоторые возможно знают, что в Урае были такие времена, когда квартира отдавалась в обмен на импортный телевизор или на мебельную стенку, или когда в Нягани 2-комнатная квартира в центре менялась на б/у отечественную машину.  Но ведь и продавцы в тот момент наверняка видели больше смысла в таком обмене недвижимости на вещи.
  Конечно, не очень приятно сначала купить недвижимость, а потом через некоторое время увидеть, что  эта недвижимость сильно  подешевела. Или наоборот, обратить недвижимость в финансы, а затем узнать, что за несколько месяцев недвижимость выросла в цене.
  В дальнесрочной перспективе, конечно, есть смысл покупать любую недвижимость, хотя-бы с позиции вложения капитала: недвижимость растет в цене, это приносит пассивный доход владельцу, недвижимость также можно сдавать в найм или аренду, что дополнительно окупает вложения в покупку. Развитие города порождает платежеспособный  спрос, и, как правило, цены на квартиры только растут.

  Давайте перейдем к загородной недвижимости. Термином «загородная недвижимость» принято обозначать широкий перечень объектов - от земельных участков и строений, расположенных в различных районах, до отдельных коттеджей или коттеджных посёлков.
  Рынок недвижимости Нягани характеризуется высокой сезонностью: всю зиму активная часть горожан работает, чтобы летом уехать подальше от комаров, мошки и песка. Летом наступает так называемый «мертвый сезон». В магазинах становится совсем малолюдно, нет покупателей, множество торговых точек на этот период перестают работать, и заканчивается «мертвый сезон» уже перед началом  школьных занятий.
  Если брать загородные земельные участки и дачи, в основном их продажи происходят весной-летом, в этот период возникает заметный спрос. Случается, что осенью дачи покупают для временного проживания те, кто или не может себе позволить, или кто не хочет жить в городе.
  Летом в Нягани остается та часть горожан, которая по различным причинам не едет в отпуск: работа  или различные обстоятельства, а для полезного времяпровождения у  многих есть дача, или есть желание ее приобрести.
  Летом на дачах в Нягани очень красиво, цветут и растут деревья и сады, особенно если светит яркое солнце после дождя, чистый воздух и вокруг различные природные ароматы.
  Стоимость на земельные участки в Нягани начинается от 50 тысяч рублей за 6-9 соток. Ценник на дачи - земельный участок с домиком, начинается от 150 тысяч рублей, и доходит, в зависимости от стоимости «домика», до 2-3 миллионов рублей, хотя есть строения и с большей запрашиваемой ценой.

  Город на глазах растет и развивается: увеличивается плотность застройки, строятся новые торговые центры, новые микрорайоны, сносится ветхое жилье, и понятно, что развитие не всегда идет без сопутствующих болезней роста -  хочется, чтобы бывший провинциальный городок смог стать большим благоустроенным городом.
  А задача агентства недвижимости «Проспект» состоит в том, чтобы горожане быстро и комфортно решили жилищные вопросы, связанные с покупкой или продажей недвижимости в Нягани. Разрешите пожелать всем удачных продаж, обменов и приобретений.


Динамика изменений средних цен предложений на квартиры
в 1--7 микрорайонах города Нягани, в период с 2007 по 2010г.
23.12.10
  В наступающем году, хочется пожелать всем скорейшего осуществления своих жилищных планов, и предложить Вашему вниманию выборку в виде графика из средних цен предложений вторичного рынка квартир в 1--7 города Нягани, в период с 2007 по декабрь 2010г.
  Можно добавить, что средняя цена предложений не может отражать в себе действительные цены сделок, которые в большинстве случаев, конечно, явно ниже средней цены предложений, хотя-бы из-за того, что покупатели предпочитают покупать недвижимость по минимальной цене, которая всегда ниже средней. Но характерные тенденции на графиках средней цены предложений хорошо видны, будь это тенденция к росту или уменьшению стоимости недвижимости.
Цены на квартиры в Нягани
  Рассмотрим график более детально :
- на графике явно просматривается пик цен в 2008 году: август — октябрь 2008 года: - "По оценке Всемирного банка, российский кризис 2008 года начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями частного сектора в условиях глубокого тройного шока: со стороны условий внешней торговли, оттока капитала и ужесточения условий внешних заимствований". ru.wikipedia.org
  - в правой части графика, с июля месяца начинает наблюдаться характерный рост, что вероятно связано с возобновлением компенсаций Ипотечным агентством части банковской процентной ставки по ипотечным кредитам на "вторичке".
  - в самой крайней части с правой стороны, можно увидеть дальнейшую тенденцию к росту цен на квартиры, вероятно, при условии, что Ипотечное агентство будет продолжать компенсировать часть процентной банковской ставки. Естественно, если вдруг компенсации в следующем году на "вторичку" перестанут выдавать, то цены начнут стремиться к своей "твердой" стоимости, на уровне 35-30 тысяч рублей за квадратный метр.


Единовременные денежные выплаты и цены
26.09.10
  Почему наблюдается уменьшение количества предложений 1 и 2-комнатных квартир в Нягани, стоимостью до 1800 тыс.рублей, когда цены на 3 и 4-комнатные квартиры остаются на прежнем уровне?
  Дело в том, что на сегодня в Нягани часть квартир также активно покупается с помощью единовременных денежных выплат за счет субвенций из федерального бюджета, выделяемых на территории ХМАО-Югры в соответствии с порядком предоставления субсидий на строительство или приобретение жилых помещений, утвержденным постановлением правительства ХМАО-Югры от 26.03.2010г. № 90-п. Например, на покупку жилья размер денежной выплаты может составлять 1715,5тыс.рублей.
  Что, вместе с покупателями, приобретающими жилье с помощью банковского ипотечного кредита, и формирует спрос в данном ценовом сегменте.

  В заключение, хочется немного приободрить покупателя, планирующего приобретать недвижимость, длинной цитатой из материала Сергея Домнина, размещенного в Московской жилищной газете "Квартирный ряд" :
- "Формирование цен на жилье происходит практически в полном отрыве от общественно необходимых затрат труда на его создание, от себестоимости строительства. Цены устанавливаются по принципу: отсечь лишних покупателей от товара.
На цифрах это условно можно проиллюстрировать следующим образом.
  Предположим, что в год в стране построено 100 квартир. А число нуждающихся в жилье и желающих его приобрести насчитывает 1000 семей (пропорции в параметрах примерно соответствуют реальности). Причем семьи отличаются по своим доходам в весьма широком диапазоне.
  В этой ситуации цены устанавливаются продавцами на таком уровне, чтобы отсечь лишние девятьсот, и продать жилье оставшейся сотне наиболее обеспеченных семей. При этом процесс подгонки цен идет сверху вниз. Сначала продавец прощупывает рынок заведомо завышенной ценой, а потом начинает ее постепенно снижать до полной реализации товара.
  При таком порядке формирования цен для девятисот семей из тысячи жилье будет недоступным при любой динамике цен.   Предположим, что в стране наблюдается экономический подъем, и доходы граждан заметно растут.
  Тогда цена жилья поднимается, причем ровно до того уровня, чтобы по-прежнему его могли приобрести сто семей (не больше, не меньше). Причем это будут пофамильно те же самые семьи, что и прежде, потому что сначала растут доходы работодателей (более обеспеченной категории), и только потом их подчиненных.
  Если же разразился кризис, то цена снижается, но опять до уровня, доступного сотне наиболее обеспеченных семей. При этом первыми материально страдают от кризиса работники, и только потом их хозяева. Поэтому состав сотни опять-таки остается практически неизменным.
  Отметим, что надежда воспользоваться моментом и в период падения цен успеть схватить квартиру подешевле для большинства недостаточно обеспеченных людей иллюзорна. Потому что сначала падает покупательная способность населения, и только после этого, как следствие, снижается цена. Но не наоборот. Поэтому всегда «опаздываешь».
  Конечно, кризисы и резкие подъемы экономики - события редкие. Гораздо чаще рынок подвергается существенно более слабым воздействиям, вызванным принятием какого-то закона, введением нового налога и тому подобным. В этом случае соответствующая реакция цен измеряется уже не десятками, а единицами процентов. Но запретительный механизм сохраняется неизменным. По этой причине прогнозирование цен на жилье в плане его доступности в значительной степени теряет свой смысл.
  Наблюдается парадокс: прогнозируемое снижение цен на жилье не сулит остро нуждающимся в нем ничего хорошего (все равно не купишь), равно как ожидаемый рост цен является свидетельством повышения уровня жизни населения (квартиру опять же не купишь, но жить станешь лучше).
  Вообще говоря, еще неизвестно, что предпочтительнее для населения: когда цены снижаются или когда они растут. "


Цены на квартиры, есть ли рост?
20.08.10
  В Нягань снова вернулись компенсации от Ипотечного агентства части банковской процентной ставки по ипотечным кредитам. Как это отразилось на ценах? Стоит ли опасаться 3-5%-ного роста цен предложений за месяц на 1 и 2-комнатные квартиры? Много это, или мало?
Попробуем собрать вместе и перечислить факторы, оказывающие влияние на цены:
- во первых, вероятно, что уровень доходов населения, с учетом кризиса, остался прежним
- во вторых, на "вторичку" за год накопился некоторый отложенный спрос, который за большей частью, в скором времени возможно и насытится
- в третьих, существует масса альтернатив на "первичке", в том числе предложения на новые квартиры от 30 тыс. за 1кв.м.
- в четвертых, сезонность спроса, который обычно немного увеличивается к осени
- в пятых, цены на 3 и 4-комнатные квартиры по крайней мере не растут, и даже продолжают снижаться до того уровня, когда Покупатель сможет позволить себе такую квартиру приобрести
- в шестых: - Ох, помнят многие бывшие покупатели (их поручители тоже помнят) последствия своей предкризисной покупки, для многих это и сейчас больная тема...
  Что может способствовать некоторому неоправданному росту? Только завышение стоимости квартир в договорах для банка, когда заемщик просит Продавца указать завышенную стоимость квартиры на недостающую сумму, вместо отсутстсвующего первоначального взноса, со стороны это выглядит, что квартиру продали за удивительно высокую цену. Что, естественно, провоцирует продавцов подтягивать свои запросы к услышанной сумме "пузыря". Но и с учетом этого, доход Покупателя далеко не резиновый...


Активность покупателей в январе выше активности января 2009 года
03.02.10
  Январская активность покупателей этого года оказалась выше уровня активности января 2009 года, когда покупатели осторожничали при покупке в ожидании кризисного снижения цен, и ожидание оправдало себя кратным снижением.
 Как следствие январской активности, в течение двух недель были вымыты "новогодние предложения со скидками" по недорогим 1 и 2-комнатным квартирам, цена на которые оказалась доступной и привлекательной. Но покупатель на "вторичке" нынче "специфический ", и это выражается в том, что:
1.Если покупатель может, он покупает новое жилье на "первичке", по цене от 32 до 44 тысяч рублей за метр. И только на "первичке", если участник подпрограмм, покупатель пользуется компенсацией от Ипотечного агентства.
2.Если покупатель не участник подпрограмм, тогда уж только он идет на "вторичку", искать, что есть получше, и чтобы подешевле, чем на "первичке".
3.Покупатели, которые берут ипотечный кредит на полную стоимость, чтобы купить квартиру на "вторичке", как это было распостранено в докризисный период, составляют лишь малую часть от общего числа покупателей. Основная масса сделок, это или альтернативные сделки - продать свое жилье, чтобы купить большее с доплатой, или оплата части стоимости различными субсидиями.
 По прогнозам, отличных от тех, что цена будет падать или расти, возможно, что в ближайшее время будет существовать некоторая неопределенность в ценах на "вторичке". Это значит, что в течение ближайшего времени, цены предложений могут колебаться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения от среднерыночной цены.


Для снижения цен на недвижимость в Нягани есть причины
28.09.09
  Вполне возможно, что в ближайшее время цены на вторичное жилье в Нягани могут снизиться еще на 15-25%.
  Такой прогноз связан с тем, что согласно принятому на очередном заседании правительства Ханты-Мансийского автономного округа закону, субсидии, которые предоставляются молодым семьям по программе "Улучшение жилищных условий населения автономного округа" на 2005-2015 год, теперь можно будет использовать только на первичное жилье.
  Возможно дальнейшее уменьшение стоимости 1 квадратного метра "вторички" в центральных микрорайонах, например, с 38 тыс.рублей за 1кв.м., до 29 тыс.рублей за 1кв.м., соответсвенно, цены продаж 1-комнатных квартир в центре могут опуститься до уровня 1200 тыс.рублей, на 2-комнатные до уровня 1350 тыс.рублей. При отсутствии иных, влияющих на цену факторов, вполне возможно, что цены предложений на вторичном рынке будут постепенно снижаться на протяжении длительного периода времени, как это произошло в прошлом году, с принятием аналогичного закона, относительно компенсации Ипотечного агентства для "вторички". Тогда цены на квартиры снизились в 1.5 раза, в сравнении с сегодняшним уровнем цен.

Ссылки по теме:
Ипотека – жизнь после кризиса в программе ОТРК ЮГРА «Частный вопрос»
Жилищные субсидии молодые семьи Югры смогут использовать только на "первичное" жилье


Каждый продает по разному
03.06.09
  Просматривая и прозванивая объявления с предложениями по продаже, у покупателя может возникнуть нормальное понимание, что в ценах что-то ни так. Почему цена за одинаковые, сравнимые и по состоянию, и по местоположению объекты отличается в 1,5 или даже в 2 раза?
  Обратимся к истории. До середины лета 2008 года Ипотечное агентство компенсировало покупателям процентную ставку банка участникам подпрограмм по ипотечным кредитам до 5% в год, которые и составляли основную массу покупателей. Поэтому, стоимость квадратного метра в городе превышала по многим сделкам 60 тысяч рублей (например, 1-комнатная во 2 мкр. общей площадью 37 кв.м., стоимостью 2400тыс.рублей).
  Прошел почти год после того, как Ипотечное агентство перестало компенсировать банковскую ставку на вторичное жилье. Сейчас покупатели, которые берут ипотечный кредит в банке на покупку "вторички", берут его под больший процент, от 14% в год. За счет этого, выплаты по кредиту по сравнению со льготной ипотекой, увеличились больше чем в 2 раза. Также нужно подтвердить банку наличие собственных средств, от 30% от стоимости квартиры. Банки также стали проводить более тщательный отбор кандидатов на выдачу кредитов, и количество отказов увеличилось в разы.
  Это при том, что сейчас уже существует масса новых квартир по 45 тысяч за квадратный метр, на ипотечные займы по которым распостраняется компенсация Ипотечного агентства.
  Вопрос: если "ипотечники" не берут "вторичку" по причине больших выплат, кто может быть ее покупателем? Остаются покупатели с наличностью. А вот они-то и торгуются до упора за свои "кровные". Что выторговал, то осталось в кармане, или на счету в банке.
  Рынок недвижимости считается достаточно инертным. Это значит, что когда для роста цен уже исчезли основные предпосылки, в продаже оказалась масса переоцененных объектов, и эта масса продолжает расти. Продавцы больше чем 80% объектов оценивают стоимость своих квартир по ценам прошлого года, когда наблюдался пик цен. Но сегодняшний покупатель, если уже и хочет покупать, то как правило, останавливает свой выбор на объектах по сегодняшним ценам (конечно, не считая залетных приезжих покупателей, которые иногда наивно останавливают свой выбор на каком нибудь более дорогом предложении из первой, попавшей в руки газеты).
  Вывод: актуальной ценой в настоящее время, которую еще готовы платить Покупатели за квартиры без отделки в центре Нягани, можно считать сумму в размере до 42 тысяч рублей за квадратный метр. Но, при переизбытке предложений, который наблюдается в настоящее время, цена квадратного метра может продолжить уменьшение, конкурируя с предложениями на первичном рынке жилья.


Аренда: скупой теряет
25.04.09
  Многие собственники квартир и других объектов недвижимости предпочитают иногда, чем сделать скидку арендатору или нанимателю, месяцами продолжать искать других арендаторов, которые смогут оплатить запрашиваемую сумму. Так ли это выгодно, попробовать поиметь больше, но позже? Попробуем расчитать потери от простоя квартиры по причине завышенной цены.
  Пусть желаемая сумма за аренду составляет 12 000 рублей, срок аренды 1 год, время простоя квартиры до появления арендатора - 1 месяц.
  Сумма аренды за год - 12 000 рублей * 12 месяцев = 144 000, в случае простоя 1 месяц, сумма аренды за год - 132 000, что составляет 11 тысяч рублей в месяц. В случае простоя 2 месяца, сумма аренды за год - 120 000, что составляет 10 тысяч рублей в месяц.
  Вывод: не факт, что на падающем рынке найдется арендатор за ту-же цену спустя пару месяцев поисков. Однако очевидно, что не снижая цену, арендодатель без арендаторов уже теряет в доходах до 10% годовой арендной платы только за 1 месяц простоя.
  Простой квартир в 1 месяц случается в 60% предложений, простой более 2 месяцев - в 30% предложений.

  на главную на главную